Yeni Malikin Tahliye Davası Açma Süresi (Türk Borçlar Kanunu m.351)
Yeni malikin kiralananı satın alması durumunda, kiracının tahliyesi belirli şartlara bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 351. maddesi bu konuda özel düzenleme getirir.
1. Yeni Malikin Tahliye Hakkı
Kiralanan taşınmaz satıldığında, yeni malik kiracıya karşı mevcut kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür. Ancak, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı varsa, tahliye talebinde bulunabilir.
2. Dava Açma Süresi
Yeni malik bu tahliye davasını belirli süre içinde açmalıdır:
-
Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
(Bu bildirim, noter aracılığıyla veya yazılı şekilde kiracıya ulaşacak biçimde yapılmalıdır.) -
Bu bildirimin ardından 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir.
Yani, ihtiyacın bildirilmesinden 6 ay sonra dava açma hakkı doğar.
Alternatif olarak:
-
Kira süresinin bitimini bekleyip, sürenin sonunda bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Yani yeni malik, ister 6 aylık süre dolunca ister kira süresi sonunda, her iki durumda da bildirim tarihinden itibaren dava açma hakkına sahiptir.
3. Örnek Zaman Çizelgesi
-
Malik değişikliği: 01.03.2025
-
Kiracıya ihtiyaç bildirimi: 15.03.2025
-
Dava açma hakkı: 15.09.2025’ten itibaren doğar.
-
Bu tarihten sonra tahliye davası açılabilir.
Eğer kira sözleşmesi 01.12.2025’te bitiyorsa, malik ayrıca sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde (01.01.2026’ya kadar) dava açabilir.
4. Bildirim Şekli ve Geçerlilik
Bildirim yazılı olmalı ve kiracıya tebliğ edilmelidir.
Sözlü bildirim veya e-posta geçerli değildir.
Bildirim yapılmadan dava açılması hâlinde, dava usulden reddedilir.
5. Tahliye Sebebinin Gerçekliği
Yeni malikin ihtiyaç iddiası samimi ve gerçek olmalıdır.
Mahkeme, malik ve yakınlarının gerçekten taşınmaza ihtiyaç duyup duymadığını araştırır.
İhtiyacın geçici veya keyfî olması hâlinde dava reddedilir.
6. Tahliye Sonrası Kısıtlamalar
Yeni malik, tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca başka birine kiralayamaz.
Eğer bu yasağa aykırı hareket edilirse, eski kiracı zararlarını talep edebilir.