Tahliye Davası

Tahliye Davaları Hakkında Bilgi

Tahliye davası, kiraya verenin belirli sebeplere dayanarak kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarılması için açtığı dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra İflas Kanunu (İİK) çerçevesinde düzenlenmiştir. Tahliye davaları, kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında yer alır. 

1. Tahliye Davasının Hukuki Dayanakları

Tahliye davaları, TBK m. 350 ve devamı ile İİK m. 269 ve devamı maddelerine dayanır. Genel olarak iki temel çerçevede incelenir:

• Adi yargı yoluyla açılan tahliye davaları (Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır).

• İcra yoluyla tahliye (İcra dairesinde başlatılır, itiraz edilirse İcra Hukuk Mahkemesi süreci başlar).

2. Tahliye Sebepleri

Kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirebilmesi için kanunda öngörülmüş sınırlı sebepler vardır:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi

   • Kiracı, kira borcunu ödemezse kiraya veren icra takibi başlatıp tahliye talep edebilir.

   • Ödeme emri üzerine 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, tahliye istenebilir.

2. Kira Süresinin Bitmesi

   • Belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir.

   • Ancak TBK m. 350 uyarınca ihtiyaç, yeniden inşa veya kiracının tahliye taahhüdü gibi özel sebepler varsa süre bitiminde tahliye davası açılabilir.

3. Tahliye Taahhüdü (Tahliye Taahhütnamesi)

   • Kiracı, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla tahliye isteyebilir.

4. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

   • Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı doğmuşsa, kira sözleşmesi bitiminde tahliye davası açılabilir.

5. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

   • Kiralananın esaslı onarımı, yeniden inşası veya imarı gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılmasına imkân yoksa, sözleşme bitiminde tahliye talep edilebilir.

6. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

   • Kiracı, kira süresi içinde kira bedelini ödemede iki haklı ihtara sebep olmuşsa, dönem sonunda kiraya veren tahliye davası açabilir.

3. Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

• Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

4. Tahliye Davasının Usulü

1. Dava dilekçesi hazırlanır ve Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur.

2. Deliller (kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, ihtarname, ödeme emri, yazışmalar vb.) eklenir.

3. Mahkeme yargılama yapar ve şartlar oluşmuşsa tahliyeye karar verir.

4. Kararın kesinleşmesiyle birlikte icra dairesi aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir.

5. İcra Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir. Özellikle:

• Kira bedelinin ödenmemesi,

• Tahliye taahhüdü bulunması,

• Sözleşmenin noterlikçe düzenlenmiş olması durumlarında, hızlı ve etkili bir yol olarak tercih edilir.

6. Tahliye Kararının Sonuçları

• Kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır.

• Eğer kiracı tahliye sırasında eşyalarını çıkarmamışsa, eşyalar icra dairesi marifetiyle taşınır ve yediemine teslim edilir.

• Kiracının tahliye sonrası tazminat sorumluluğu da doğabilir (haksız kullanım, kira kaybı, zararlar gibi).

7. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tahliye taahhüdünün geçerliliği için yazılı ve tarihli olması şarttır.

• Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz.

• Yeniden inşa/imar sebebiyle tahliye edilen ev, 3 yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

• İki haklı ihtara dayalı tahliye için ihtarların usulüne uygun gönderilmesi gerekir.