Kamulaştırma Davası ve İşlemleri

kamulaştırma davası kamulaştırma davası işlemleri kamulaştırma nedir kamulaştırma davasına bakan avukat kamulaştırma davaları istanbul kamulaştırma avukatı

1. Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişisinin;
kamu yararı gerektirdiği durumlarda, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazların bedeli peşin ödenerek mülkiyetine geçirilmesidir.

Kamulaştırma işlemi ancak kanunla yetkilendirilmiş idareler tarafından yapılabilir (belediyeler, il özel idareleri, bakanlıklar, Karayolları, DSİ, TEDAŞ vb.).

✔ Kamulaştırmanın Temel Şartları

  • Kamu yararının bulunması

  • Yetkili idare tarafından karar alınması

  • Usule uygun bedel tespiti

  • Bedelin peşin ödenmesi (acele kamulaştırmada istisnaî durumlar vardır)

  • Mülkiyet hakkının Anayasa’ya uygun şekilde sınırlandırılması

2. Kamulaştırma Süreci (İdari Aşama)

Kamulaştırma işlemi idari bir prosedürdür ve şu aşamalarla yürütülür:

2.1. Kamu Yararı Kararı

İlgili idare önce "kamu yararı" kararı alır.
Bu karar genelde:

  • Bakanlıklar için Bakanlık makamı,

  • Belediyelerde Encümen,

  • İl Özel İdarelerinde İl Genel Meclisi tarafından alınır.

2.2. Taşınmazın Belirlenmesi ve İnceleme

İdare, kamulaştırılacak taşınmazın:

  • Ada/parsel numarası

  • Niteliği

  • Yüzölçümü
    gibi bilgilerini kesinleştirir.

2.3. Bedel Tespiti İçin Kıymet Takdiri Komisyonu

İdare, kendi bünyesinde bir komisyon kurar ve taşınmazın gerçek değerini tespit eder.

Tespit kriterleri:

  • Arsa/arsa niteliği

  • Emsal satışlar

  • İmar durumu

  • Kullanım şekli

  • Gelir değeri

  • Yıpranma payı
    (Yargıtay'ın yerleşik kriterleri uygulanır)

2.4. Malike Anlaşma Teklifi (Pazarlık)

Belirlenen bedel malike tebliğ edilir ve anlaşma görüşmesi yapılır.

Anlaşma olursa —> Protokol imzalanır ve bedel ödenerek taşınmaz idare adına tescil edilir.

Anlaşma olmazsa —> İdare, Asliye Hukuk Mahkemesinde Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası açar.

3. Kamulaştırma Davası (Tespit ve Tescil Davası)

Anlaşma sağlanamadığında idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açar.

Bu dava malik aleyhine açılır ve genellikle kısa sürede sonuçlandırılır.

3.1. Mahkeme Süreci

Mahkeme:

  • Tarafları dinler

  • Bilirkişi heyeti ile değer tespiti yapar

  • Bedeli belirler

  • İdareye parayı mahkeme veznesine yatırması için süre verir

  • Yatırıldığı anda tapu idare adına tescil edilir

Dava sonunda verilen bedel, tebligattan itibaren artırım davasına konu edilebilir.

4. Kamulaştırmasız El Atma (Fiilî veya Hukuki El Atma)

Eğer idare;

  • Kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen müdahale ederse (yol, okul, park yapma vs.)

  • İmar planında kamu hizmetine ayırıp uzun süre kamulaştırmazsa

malik, Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Davası açabilir.

Bu davada malik, taşınmazın bedelini faiziyle birlikte talep edebilir.

5. Acele Kamulaştırma (Özel Usul)

Acele kamulaştırma, olağanüstü hallerde Cumhurbaşkanlığı kararı ile yapılır.
Örneğin:

  • Deprem, sel, afet

  • Askerî ihtiyaç

  • Karayolları, enerji, maden projeleri

Burada:

  • Önce kıymet takdiri yapılır

  • Bedel bankaya yatırılır

  • İdare taşınmaza hemen el koyar

  • Tescil davası sonradan açılır

6. Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Bilirkişiler şu kriterleri dikkate alır:

 Arsa için:

  • Emsal satış rayiçleri

  • Konum, yol, ulaşım

  • İmar durumu

  • İşyeri – konut yoğunluğu

 Tarla için:

  • Net gelir yöntemi (2025 yılı tarım ürün gelirleri)

  • Toprak sınıfı

  • Sulanabilirlik

 Yapılar için:

  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim fiyatları

  • Yıpranma (amortisman oranları)

  • Kullanılabilirlik durumu

Kamulaştırma bedelleri emsal değerine yakın, gerçek piyasa değerine uygun olmalıdır.

7. Kamulaştırma İşlemlerine Karşı Açılabilecek Davalar

✔ İdari Yargıda Açılabilecek Davalar

  1. Kamulaştırma işleminin iptali davası

  2. Kamu yararı kararının iptali davası

  3. İdari işlemin unsurlarına karşı iptal davası
    (İdari yargı süresi 30 gündür)

✔ Adli Yargıda Açılabilecek Davalar

  1. Bedel artırımı davası

  2. Kamulaştırmasız el atma davası

  3. Ecrimisil davası

  4. Tespit ve tescil davası (idare tarafından açılır)

8. Malik Açısından Kritik Haklar

  • Tebligatın usulsüz olması işlemi sakatlar.

  • Bedel düşük belirlenmişse artırım davası açılabilir.

  • Taşınmazın değerini düşüren idare davranışları tazminat sebebidir.

  • Kamulaştırmasız el atmada 5 yıllık zamanaşımı uygulanmaz.

9. Sık Sorulan Sorular

❓ Kamulaştırma bedelini kabul etmezsem ne olur?

İdare Tespit ve Tescil Davası açar, mahkeme bilirkişilerle bedeli belirler.

❓ Kamulaştırma davaları ne kadar sürer?

Tespit ve tescil davası genellikle 3–12 ay arasında sonuçlanır.

❓ Kamulaştırma bedeline faiz işler mi?

Mahkemece belirlenen bedel, tebliğ tarihinden sonra kanuni faizle birlikte ödenir.

Ayrıntılar

Ana Menü