1. Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma bedeli taşınmazın gerçek değerine göre belirlenir. Bu değer:

• Taşınmazın cinsi (arsa, tarla, bina, bağ, bahçe, zeytinlik vb.)

• Konumu (yola cephesi, merkeze yakınlığı, ulaşım durumu)

• Yüzölçümü

• İmar durumu

• Taşınmazın niteliği ve kullanım şekli

• Deprem durumu, topoğrafya

• Gelir getirip getirmediği

• Emsal satış değerleri

• Üzerindeki yapıların yaşı, metrekaresi ve maliyetleri

gibi objektif kriterlere göre belirlenir.

Bedel belirlenirken arsa için genellikle emsal karşılaştırma yöntemi,
tarla için gelir yöntemi,
bina için yapı maliyet hesapları + yıpranma payı kullanılır.

2. Bedel Kimin Tarafından Hesaplanır?

Bedel, iki aşamalı hesaplanır:

a) İdare tarafından yapılan ilk tespit

Kamulaştırma yapacak kurum (belediye, karayolları, DSİ, TOKİ vb.) kendi oluşturduğu teknik heyetle bir bedel belirler ve mal sahibine uzlaşma teklif eder.

b) Uzlaşma sağlanamazsa mahkeme tarafından yapılan kesin tespit

Uzlaşma olmazsa idare, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası” açar.

Mahkeme, bağımsız bilirkişi heyeti görevlendirir:

• Gayrimenkul değerleme uzmanı

• Harita mühendisi

• Ziraat mühendisi (tarla/bağ/bahçe ise)

• İnşaat mühendisi (bina varsa)

Bilirkişiler hukuka uygun yöntemle değer belirler.
Hakim, bilirkişi raporunu değerlendirir ve nihai bedeli belirler.

3. Mahkeme Süreci Nasıl İşler?

1. İdare dava açar.

2. Mahkeme, bilirkişi heyeti oluşturur.

3. Keşif yapılır.

4. Bilirkişi raporu hazırlanır.

5. Taraflar itiraz edebilir.

6. Mahkeme kesin kamulaştırma bedelini belirler.

7. İdare bu bedeli banka hesabına yatırır.

8. Bedelin yatırılmasıyla taşınmaz idare adına tescil edilir.

4. Kamulaştırma Bedeli Nasıl Ödenir?

Bedel:

• Peşin ödenir

• Ancak bazı büyük projelerde taksitli ödeme mümkündür.

Mahkeme, bedelin mal sahibinin adına bankada açılacak hesaba yatırılmasını ister.
Mal sahibi, hüküm kesinleşmeden bu bedeli çekebilir (“peşin ödeme ilkesi”).

5. Düşük Bedel Verildiyse Mal Sahibinin Hakları

Mal sahibi şu haklara sahiptir:

1. Bedel Artırım Davası (İtiraz davası) açabilir

Kamulaştırma bedeline karşı:

• Bölge adliye mahkemesine istinaf,

• Gerekirse Yargıtay temyiz
  yolu açıktır.

2. Emsal satışları sunabilir

Gerçek değeri göstermek için:

• Yakın tarihli

• Aynı bölgede

• Benzer nitelikli taşınmaz satışlarını
  dosyaya sunabilir.

3. Taşınmaz üzerindeki yapı ve eklentiler için ek değer isteyebilir

Evin, dükkânın, ahırın, depo veya ağaçların değeri ayrıca ödenir.

4. Kamulaştırmada usulsüzlük varsa işlemi iptal davasına konu edebilir

Örneğin:

• Kamu yararı kararı yok

• Usulüne uygun tebligat yapılmamış

• Uygulama yanlış
  ise kamulaştırma iptal davası açılabilir.

6. Özel Durumlar

Kısmi Kamulaştırma

Taşınmazın bir bölümü alınıyorsa:

• Kalan kısmın değer kaybı

• Kalan kısmın kullanılamaz hale gelmesi

• Kalan taşınmazın imar/ulaşım sorunları

Ek tazminat olarak ayrıca ödenir.

İrtifak Hakkı Kamulaştırması

Enerji nakil hattı, doğalgaz boru hattı, su isale hattı gibi geçişlerde:

• Taşınmaz mülkiyeti alınmaz

• Kullanım kısıtlandığı için irtifak bedeli ödenir

• Zarar çok büyükse taşınmaz tamamen kamulaştırılabilir

7. Üzerindeki Ağaçlar, Bitkiler ve Eşyaların Değeri

Ağaçların:

• Yaşı

• Cinsi

• Verim durumu

• Ekonomik ömrü

hesaplanarak ayrıca ödeme yapılır.

Bağ, zeytinlik, meyve bahçesi gibi yerlerde tarımsal gelir yöntemi kullanılır.

8. Faiz Ödenir mi?

Evet.
İdare bedeli geç yatırırsa yasal faiz işler.
Ayrıca mahkeme belirlenen bedelden vergi kesintisi yapılmaz.