Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir?

Üst hakkı, bir kimseye başkasına ait bir taşınmazın üstünde veya altında bağımsız bir yapı inşa etmek, mevcut yapıyı kullanmak veya onu muhafaza etmek için tanınan sınırlı aynî haktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 726–826. maddeleri arasında düzenlenmiş olup sınırlı ayni haklar arasındadır.

Bu hak sayesinde, taşınmazın maliki ile yapı (üst) sahibi farklı kişiler olabilir.

Üst Hakkının Özellikleri

1) Sınırlı Ayni Hak Niteliğinde

• Taşınmaza bağlıdır.

• Herkese karşı ileri sürülebilir.

• Tapu kütüğüne tescil edilmeden doğmaz.

2) Bağımsız ve Sürekli Nitelikte Olabilir

• En az 30 yıl için kurulması halinde bağımsız ve sürekli nitelik kazanır ve kat mülkiyeti benzeri şekilde tapuda ayrı bir sayfaya bağlanabilir.

• Bu durumda taşınmazdan ayrı olarak temlik edilebilir, rehnedilebilir, mirasçılara geçebilir.

3) Ücretli veya Ücretsiz Olabilir

• Genellikle arsa maliki karşılığında irtifak bedeli (üst hakkı bedeli) alır.

• Bedel peşin veya dönemsel (taksit/hasılat payı) olabilir.

4) Yapı Malikliği Arsa Malikinden Ayrıdır

• Üst hakkı süresince, yapılan bina veya tesisin maliki üst hakkı sahibidir.

• Süre bitince, kural olarak, yapı arsa malikine geçer.

Üst Hakkının Kuruluşu

1) Tapuda Resmî Senet Düzenlenmesi

• Üst hakkı resmî senet ve tapu tescili ile kurulur.

• Sözleşme tek başına yeterli değildir.

2) Süre

• Kanunen minimum süre yok; ancak bağımsız bölüm niteliği kazanması için 30 yıl ve üzeri olması gerekir.

• Genelde 30–99 yıl arası tercih edilir.

Üst Hakkının Kapsamı

Üst hakkı sahibine şu yetkiler verilir:

• Taşınmaz üzerinde bina, tesis, enerji hattı, fabrika, depo, AVM vs. yapma.

• Mevcut yapıyı kullanma, onarma, yenileme.

• Binayı kullanma hakkını devretme veya kiraya verme.

• Üst hakkını üçüncü kişilere temlik etme.

• Üst hakkı üzerine ipotek tesis ettirme.

Yetkinin kapsamı taraflar arasında detaylı belirlenebilir.

Tarafların Yükümlülükleri

Arsa Malikinin Yükümlülükleri

• Arsanın üst hakkı sahibine teslimi.

• Üst hakkının kullanımını engellememek.

• Sözleşmede öngürüldüyse teknik altyapıyı sağlamak.

Üst Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri

• Üst hakkı bedelini ödeme.

• Üst yapıyı sözleşmeye uygun şekilde inşa etme.

• Taşınmazı özenle kullanma.

• Süre sonunda yapıyı teslim etme (kural olarak bedelsiz).

Taraflar ayni haklar ve kira-like hükümlerle geniş düzenleme yapabilir.

Sürenin Bitmesi ve Hakların Sonuçları

1) Süre Sona Erdiğinde

• Üst hakkı kendiliğinden sona erer.

• Yapı arsa malikine geçer (kural olarak bedelsiz).

• Üst hakkı sahibinin yapıya ilişkin bir tazminat hakkı yoktur; ancak taraflar sözleşmede farklı düzenleme yapabilir.

2) Erken Sona Erme

Aşağı durumlarda sona erer:

• Tarafların anlaşması.

• Feragat (arsa maliki kabul ederse).

• Süre dolumu.

• Mahkeme kararı (örneğin hakkın kötüye kullanılması, aşırı zarar verme vs.)

• Üst hakkı bedelinin ödenmemesi (sözleşmeye bağlı olarak).

Üst Hakkı ile İlgili Avantajlar ve Riskler

Üst Hakkının Arsa Malikine Avantajları

• Arsayı satmadan gelir elde etme.

• Arsa üzerinde kontrolü koruma.

• Süre sonunda yapıya sahip olma.

Üst Hakkının Arsa Malikine Riskleri

• Yapı uzun süre boyunca yabancının mülkiyetinde olur.

• Alan kişi üzerinde tasarruf serbesttir (satış, ipotek).

Üst Hakkının Üst Hakkı Sahibine Avantajları

• Arsa satın almadan yatırım yapma imkânı.

• Yapı üzerinde uzun süreli tasarruf imkânı.

• İpotek ve finansman kolaylığı (bağımsız ve sürekli ise).

Üst Hakkı Sahibinin Riskleri

• Süre sonunda yapının arsa malikine geçmesi.

• Uzun vadeli kira benzeri bir bedel ödeme zorunluluğu.

Üst Hakkı ile İlgili Uygulama Alanları

• AVM, otopark, sanayi tesisleri

• Enerji santralleri, GSM baz istasyonları

• Kamu özel işbirliği projeleri

• Üniversite, hastane, otel projeleri

• Kat karşılığı inşaat yerine alternatif modeller

Sonuç

Üst hakkı, özellikle büyük projelerde maliyet avantajı sağlayan, arsa malikine uzun vadeli gelir kazandıran, mülkiyet ve kullanım haklarının ayrılmasına izin veren oldukça esnek bir ayni haktır.