1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan, müteahhidin kendi ekonomik ve teknik riskiyle arsa üzerinde bina yapması ve karşılığında arsa sahibine belli bağımsız bölümler teslim etmesi; diğer bağımsız bölümlerin müteahhide kalması esasına dayanan sözleşmedir.

Sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir (satış–eser–arsa payı devri–yüklenme unsurları içerir).

2. Sözleşmenin Geçerlilik Şartları

a) Noterlikte Düzenleme Şeklinde Yapılmalı

Bu sözleşmeler resmî şekilde (noter düzenleme şeklinde) yapılmazsa geçersizdir.
Sıradan yazılı sözleşme, adi sözleşme, imzalı protokol geçerli olmaz.

b) Arsa Paylarının Belirlenmesi

Hangi bağımsız bölümün arsa sahibine, hangilerinin müteahhide verileceği ve karşılığı olan arsa paylarının oranı açıkça yazılmalıdır.

c) Proje – Ruhsat – Teknik Şartname

Sözleşmeye ek olarak:

• Mimari proje veya konsept çizim,

• Statik, elektrik, mekanik teknik şartname,

• İnşaat kalemleri,

• Teslim standardı (malzeme markaları dahil)
  net olarak belirlenmelidir.

Aksi hâlde uygulamada çok ciddi uyuşmazlıklar çıkar.

d) Süre, Cezai Şart, Teslim Takvimi

İnşaatın başlangıç – bitiş süresi, gecikme hâlindeki cezai şart, ruhsat alma sorumluluğu açıkça yazılmalıdır.

3. Tarafların Temel Borçları

A) Arsa Sahibinin Borçları

1. Arsanın müteahhide teslimi (şantiye kurulumu, ruhsat işlemlerine izin).

2. Ruhsat ve projede gerekli imzaları vermek.

3. Arsa payını müteahhide devretme (genellikle kademeli – ilerleme yüzdelerine göre).

4. Eğer yükleniciye “pazarlama hakkı” verildiyse ön satışlara izin vermek.

B) Müteahhidin Borçları

1. İnşaatı sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun yapmak.

2. Süresinde teslim etmek.

3. Bağımsız bölümleri eksiksiz, ruhsat ve iskan uygun halde teslim etmek.

4. İş güvenliğini sağlamak, şantiye sorumluluğunu yürütmek.

4. Uygulamada En Çok Kullanılan Teslim Şekilleri

1. Anahtar Teslimi İnşaat

Tüm ince işçilikler tamamlanarak hazır teslim.
Bu tür sözleşmede müteahhidin sorumluluğu daha geniştir.

2. Kaba İnşaat / Belirli Aşamaya Kadar Teslim

Arsa sahibi kendi ince işçiliklerini yapmak isterse tercih edilir.

3. Gelir Paylaşımı – Arsa Payı Karma Model

Büyük projelerde kullanılan yöntem; müteahhit bağımsız bölüm sayısı yerine satış gelirinden pay alır.

5. Arsa Payının Devri (En Kritik Kısım)

Uygulamada büyük sorunların %70'i buradan doğar.

Yaygın Modeller

1. Kademeli Devir (Önerilen)
   İnşaatın %20-%40-%60-%80 ilerleme seviyelerine göre arsa payı devri.

2. Tamamı Başta Devir (Riskli)
   Arsa sahibinin tüm riski üstlendiği model; müteahhit inşaatı yarım bırakırsa büyük zarar doğar.

3. Hiç Devir Yok – Tapu Teslimi Sonunda
   Müteahhit finansman bulamaz; çalışmak istemez.

En güvenli yol: Kademeli arsa payı devridir.

6. En Sık Yaşanan Sorunlar ve Hukuki Çözümler

1. Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması

Arsa sahibi şu davaları açabilir:

• Sözleşmenin feshi davası

• Tazminat davası

• Arsa payı iptal ve tescil davası

• Eksik iş bedeli talebi

Ayrıca müteahhide satılan daireler varsa üçüncü kişilerle sorunlar doğar.

2. Gecikme – Süre Aşımı

Sözleşmede süre belirtilmişse:

• Cezai şart

• Gecikme tazminatı

• Müteahhidin temerrüdü nedeniyle fesih
  talep edilebilir.

3. Eksik İş ve Ayıplı İşler

Teslim sonrası 5 yıl boyunca ayıplardan müteahhit sorumludur.
Ayıplı işler için:

• Ayıp bedelinin indirilmesi,

• Ücretinin tahsili,

• Onarım talebi
  yoluna gidilebilir.

4. Ruhsat / İskân Problemleri

• Projeye aykırı imalat,

• Eksik projelendirme,

• Yapı denetimsizlik
  sebepleriyle iskan alınamazsa müteahhit tam sorumludur.

5. Müteahhidin Üçüncü Kişilere Satışları

Müteahhit kendi payına düşen daireleri ön satış veya satış sözleşmesiyle üçüncü kişilere devredebilir.
Bu kişiler iyi niyetli ise koruma görürler.
Arsa sahibi açık kayıtlarla kendini korur.

7. Arsa Sahipleri İçin Uygulamada En Güvenli Model

1. Kademeli Arsa Payı Devri

2. Yüklenici Lehine İpotek Tesisinin Engellenmesi

3. Yüklenici Şirket Yetkililerinden Şahsi Kefalet – Teminat

4. Teminat Mektubu / Banka Garantisi

5. Detaylı Teknik Şartname

6. Ceza-i Şart ve Gecikme Maddelerinin Güçlü Yazılması

8. Müteahhit Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Arsa sahibinin tapuda sorunlu payları, haciz/şerh/ortaklık ilişkileri.

• Projenin belediye açısından ruhsat ve maksimum emsal hakları.

• Arsa sahibinin projeye müdahale etmemesi hakkında maddeler.

• Finansman akışının güvenliği.

9. Kat Karşılığı Sözleşmesinin Feshi

Aşağıdaki hâllerde feshe gidilebilir:

1. Müteahhidin işin önemli bir kısmını hiç yapmaması.

2. Gecikmenin makul süreyi aşması.

3. Ayıplı imalat.

4. Arsa sahibinin arsa payı devrine engel çıkarması.

5. Ruhsat alma imkânsızlığı.

Fesih kararıyla birlikte:

• Tapu kayıtları eski hâline döner,

• Eksik iş bedelleri tazmin edilir,

• Eğer üçüncü kişilere satış varsa bunların durumu incelenir.

10. Dava Türleri

• Arsa Payı İptal / Tescil Davası

• Sözleşmenin Feshi / Tasfiyesi Davası

• Eksik – Ayıplı İş Bedeli Davası

• Gecikme Tazminatı Davası

• Üçüncü Kişilere Karşı Tapu İptal Davaları

• Haksız İşgal (Ecrimisil) Davası

11. Uygulamada Örnek Sözleşme Maddeleri (Başlıklar)

• Tarafların kimliği

• Sözleşme konusu taşınmaz

• Arsa payı oranları ve bağımsız bölüm listesi

• Mimari proje ve teknik şartname

• İnşaat bitirme süresi

• Kademeli tapu devri planı

• Cezai şart

• İskân alma yükümlülüğü

• Üçüncü kişilere satış şartları

• Denetim – kontrol yetkisi

• Teminatlar

• Fesih şartları