1. Kira Davası Avukatı Kimdir?

Kira davaları; kiracı–kiraya veren ilişkilerinden doğan tüm uyuşmazlıkları konu alan özel bir alandır.
Kira davası avukatı, Türk Borçlar Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve HMK kapsamında kira ilişkisine dair uyuşmazlıkları çözen ve bu alanda uzmanlaşmış avukattır.

2. Kira Uyuşmazlıklarının Türleri

Kira davaları genellikle iki ana başlıkta toplanır:

A) Kiraya Verenin Açtığı Davalar

Tahliye davası
- Kira bedelinin ödenmemesi
- Gereksinim, yeniden inşa / imar
- Kira süresinin dolması (TBK 347)
- Tahliye taahhüdü
Kira tespit davası (kira bedelinin artırılması)
Kira uyarlama davası
Alacak davaları
- Birikmiş kira borcu
- Kullanım nedeniyle zarar tazmini
Ecrimisil davaları (haksız kullanım)

B) Kiracının Açtığı Davalar

Kira uyarlama davası (aşırı ifa güçlüğü öne sürülerek)
Kira bedelinin indirilmesi
Ayıplı konut nedeniyle tazminat
Haksız tahliye / fahiş zam itirazları
Depozito iadesi davası

3. Kira Davası Avukatının Rolü

Kira hukuku teknik detay içeren bir alandır. Avukatın temel görevleri:

• Sözleşme incelemesi

Tahliye taahhüdü, süre, depozito, kullanım amacı gibi kritik maddeleri değerlendirir.

• Tahliye ihtarı ve 30 günlük ödeme sürecinin yürütülmesi

Kira borcu nedeniyle tahliye için ödeme ihtarı ve icra takibi usule uygun yapılmazsa dava reddedilebilir.

• İcra takibi ile tahliye

Ödeme emri doğru düzenlenmeli, 7 ve 30 günlük süreler hatasız işlemelidir.

• Dava sürecinin yönetimi

Delillerin toplanması
Tanık listesi
Bilirkişi süreci
HMK çerçevesinde talep ve savunmanın güçlendirilmesi

• Tahliye taahhüdü işleme alınması

Taahhüdün geçerliliği;

Yazılı olması
Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması
Tahliye tarihinin belirli olması
şartlarına bağlıdır.

• Kira tespit ve uyarlama davalarının stratejisi

Enflasyon, TÜFE, piyasa rayici, emsal kira bedelleri gibi veriler profesyonel analiz ister.

4. Kira Davasında Dava Süreçleri

A) Tahliye Davası

Nedenleri:

Kira borcunun ödenmemesi
Tahliye taahhüdü
Gereksinim / yeniden inşa
10 yıllık uzama süresi (TBK 347)

Önemli Not:
Kira borcu nedeniyle tahliye davasından önce genellikle ilamsız icra takibi yapılır.

B) Kira Tespit Davası

Yenilenen dönemin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmalı veya zam talebi yazılı bildirilmelidir.
Mahkeme emsal araştırması ve bilirkişi raporu ile kira bedelini belirler.

C) Kira Uyarlama Davası

Ekonomik koşulların olağanüstü değişmesi
Taraflardan birinin ödeme gücünün adaletsiz şekilde etkilenmesi
Enflasyon, kur artışı, pandemi vb. durumlar

5. Kira Davasında Deliller

Kira sözleşmesi
Banka dekontları
Tahliye taahhüdü
WhatsApp–SMS yazışmaları
Eksik ödeme kayıtları
Keşif ve bilirkişi raporları
Fatura ve ekspertiz raporları
Emsal kiralar

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira davalarının çoğunda Sulh Hukuk Mahkemesi görevli.
İcra hukukuna dair konularda İcra Hukuk Mahkemesi.
Yetkili mahkeme genellikle kiralananın bulunduğu yer mahkemesi.

7. Kira Davalarında Sık Yapılan Hatalar

Tahliye taahhüdünün geçersiz olması
Kira ihtarının yanlış zamanda gönderilmesi
Zam taleplerinin süresinde yapılmaması
Konut-taşınmaz türlerinin karıştırılması
Emsal araştırmasının yanlış yapılması
İcra ödeme emrinin usulsüz olması
Dava dilekçesinde talep sonuçlarının eksik olması

8. Avukatla Çalışmanın Önemi

Kira davaları, usul hatalarına karşı çok hassastır.
En küçük eksiklik tahliye ya da tazminat talebinin reddine yol açabilir.

Bir avukatın katkısı:

Doğru dava stratejisi
İhtarnamelerin usulüne uygun düzenlenmesi
Tahliye sürecinin hızlandırılması
Dava ve icra sürecinde profesyonel temsil
Kiracı/kiralayan lehine güçlü delil sunumu